Il prestito gratuito di una casa prende il nome tecnico di comodato d’uso gratuito ed è una soluzione molto diffusa per chi vuole consentire a un familiare, amico o conoscente di abitare un immobile senza il pagamento di un canone. La normativa prevede che, anche in assenza di un compenso, sia necessario osservare alcune regole precise: la redazione di un documento formale e la sua eventuale registrazione rappresentano gli adempimenti fondamentali per essere in regola con la legge.
Contratto di comodato d’uso gratuito: cos’è e come funziona
Il comodato d’uso gratuito è disciplinato dal Codice civile e consiste nella concessione temporanea di un bene immobile da parte del proprietario (detto comodante) a favore di un beneficiario (il comodatario), il quale ne può usufruire senza corrispondere alcun pagamento. L’accordo non comporta il trasferimento della proprietà, ma solo del possesso temporaneo con obbligo di restituzione. Il comodante mantiene per tutto il periodo la piena titolarità del bene, mentre il comodatario ha il diritto di utilizzarlo secondo quanto previsto dal contratto stesso.
Esistono due forme principali:
- Comodato scritto: fortemente consigliato per fornire prova della concessione. Si tratta di un documento che definisce durata, diritti, doveri e condizioni di utilizzo dell’immobile.
- Comodato orale: ammissibile in via eccezionale, ma molto rischioso dal punto di vista legale, in quanto la prova del titolo di occupazione della casa risulta più complessa e meno tutelante per entrambe le parti.
Se il comodato d’uso è formalizzato in forma scritta, è possibile – e spesso necessario – registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, conferendo certezza giuridica all’accordo e all’effettivo godimento dell’immobile da parte del comodatario.
Documento obbligatorio e registrazione del contratto
La normativa fiscale e amministrativa italiana stabilisce che la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito scritto è il principale documento obbligatorio richiesto per legge quando si concede una casa in prestito gratuito. Questo documento deve riportare:
- Le generalità di comodante e comodatario.
- L’identificazione dell’immobile (indirizzo, dati catastali, eventuale planimetria).
- La durata del comodato (a tempo determinato o indeterminato).
- I diritti e gli obblighi dei contraenti, comprese le modalità di restituzione.
- La clausola relativa al divieto di cessione a terzi senza consenso, ove prevista.
Dopo essere stato sottoscritto, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di firma se il periodo di concessione supera i 30 giorni in un anno. Questa registrazione, oltre a soddisfare gli obblighi fiscali, garantisce la piena validità dell’accordo e costituisce prova ufficiale del diritto all’uso dell’immobile, fondamentale, ad esempio, per la richiesta di residenza anagrafica o per l’accesso a determinati servizi pubblici.
Procedura e costi della registrazione
L’operazione di registrazione comporta il pagamento di una imposta di registro e delle marche da bollo. In genere, il costo non è elevato e rappresenta una tutela essenziale contro eventuali contestazioni sul diritto di occupazione o sulla durata dell’utilizzo. Si ricorda che non è richiesto alcun pagamento di canone né tassazione specifica sul reddito dal comodato, ma resta comunque obbligatoria l’imposta di registro per la formalizzazione dell’accordo, secondo i parametri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate.
Documentazione aggiuntiva richiesta
Per perfezionare l’iter del comodato d’uso gratuito e la sua registrazione, è necessario allegare al contratto alcuni specifici documenti:
- Documenti d’identità e codice fiscale di comodante e comodatario, indispensabili per l’identificazione delle parti.
- Titolo di proprietà dell’immobile, quale atto notarile o visura catastale, per comprovare la legittimità del proprietario nel concedere il bene.
- Descrizione dettagliata dell’immobile: indirizzo, superficie, numero di vani, eventuale planimetria o elenco degli arredi e dotazioni presenti al momento della consegna.
- Dichiarazioni di conformità degli impianti: certificazioni che attestino la regolarità di impianti elettrici, idraulici e a gas, come richiesto dalla normativa sulla sicurezza.
In caso di comodato a cittadino straniero, potrebbero essere richiesti documenti aggiuntivi come permesso di soggiorno o visto d’ingresso, soprattutto se questi documenti sono necessari per la registrazione della residenza.
In assenza di contratto scritto, può essere sufficiente una dichiarazione firmata dal proprietario che attesti la concessione dell’immobile, ma questa soluzione espone a rischi di contestazioni o difficoltà nell’ottenere servizi legati alla residenza.
Residenza anagrafica e altri obblighi
Uno degli aspetti più cruciali per chi vive in una casa presa in comodato gratuito riguarda la richiesta della residenza anagrafica. La legge italiana permette di ottenere la residenza anche in caso di comodato, purché si disponga di documentazione idonea che attesti il diritto a occupare l’immobile:
- Il contratto di comodato d’uso registrato costituisce prova incontrovertibile del diritto all’uso e all’abitazione dell’immobile.
- In assenza di contratto registrato, l’ufficio anagrafe può chiedere una dichiarazione scritta del proprietario che confermi il titolo di occupazione.
- Quanto più il documento di concessione è preciso e registrato, tanto più agevole risulterà l’accesso ai servizi comunali e la gestione delle formalità legate al cambio residenza.
È utile specificare che alcune tipologie di comodato, come quelle a tempo determinato e breve durata (inferiore a 30 giorni l’anno), possono essere gestite anche senza registrazione, ma questa opzione è sconsigliata per chi deve ottenere la residenza o per periodi di permanenza più lunghi.
Il contratto di comodato registrato funge da documento chiave per la legittimazione dell’occupazione, l’eventuale accesso alle agevolazioni fiscali e la tutela delle parti coinvolte.
Diritti e doveri del comodatario
Il comodatario non può subaffittare o cedere la casa a terzi senza autorizzazione scritta del comodante. Deve utilizzare l’immobile esclusivamente secondo le finalità indicate nel contratto e provvedere alla conservazione dello stato originario. In caso di richiesta di restituzione da parte del proprietario, è tenuto a liberare la casa nei tempi previsti.
In conclusione, chi vive in una casa data in prestito gratuito deve essere consapevole dell’importanza del contratto di comodato d’uso scritto e registrato, che rappresenta per legge il documento obbligatorio e tutelante. Solo con questo strumento è possibile vivere serenamente nella casa ricevuta, ottenere la residenza, accedere ai servizi pubblici e chiarire il proprio rapporto giuridico con il proprietario, evitando problemi e contestazioni in futuro.
