La ripartizione delle spese condominiali fra proprietario e inquilino è uno degli argomenti che più spesso crea dubbi e contenziosi sia per chi affitta che per chi vive in affitto. La normativa italiana distingue chiaramente tra le diverse tipologie di spesa, stabilendo chi ne è effettivamente responsabile. È fondamentale conoscere la legge e le consuetudini in materia per evitare fraintendimenti, soprattutto al momento della stipula o del rinnovo di un contratto di locazione.
Il principio fondamentale: manutenzione ordinaria e straordinaria
La regola generale della ripartizione si fonda sulla distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie. Le prime fanno riferimento ai costi per la gestione e la manutenzione regolare delle aree e dei servizi comuni dell’edificio. Le seconde riguardano interventi e lavori di carattere eccezionale, destinati a modificare, rinnovare o valorizzare l’immobile nel tempo.
La normativa italiana, in particolare l’articolo 1576 del Codice Civile e l’art. 9 della legge 392/78, determina che:
- Le spese di ordinaria amministrazione spettano sempre all’inquilino, salvo espliciti accordi diversi riportati nel contratto di locazione.
- Le spese straordinarie sono di esclusiva competenza del proprietario e spesso hanno carattere migliorativo, di salvaguardia o di ristrutturazione sostanziale dell’edificio o di suoi impianti.
Questa divisione è pensata per bilanciare diritti e doveri: l’inquilino paga ciò che consuma o ciò che serve a garantire la normale fruibilità dell’immobile, mentre il proprietario sostiene i costi che accrescono il valore nel tempo o rappresentano investimenti di lunga durata.
Le spese che spettano sempre all’inquilino
Il conduttore (cioè l’inquilino) si fa carico di una lunga serie di voci, riconducibili alla normale amministrazione dello stabile e al godimento dei servizi comuni. Di seguito sono elencate le principali spese che spettano per legge all’inquilino, anche se il contratto potrebbe prevedere eccezioni:
- Pulizia delle parti comuni: scale, pianerottoli, androni, cortili condominiali.
- Energia elettrica utilizzata per l’illuminazione delle aree comuni e per il funzionamento degli impianti condominiali (ascensore, cancello elettrico, ecc.).
- Consumo di acqua che non sia specificamente riferibile a manutenzione straordinaria.
- Riscaldamento centralizzato e climatizzazione ove presenti, inclusi i piccoli interventi manutentivi sugli impianti e la loro gestione annuale.
- Gestione ordinaria e manutenzione dell’ascensore, esclusi interventi di sostituzione totale o ammodernamento.
- Piccoli lavori di manutenzione di parti comuni (ad esempio sostituzione lampadine nelle scale, spurgo dei pozzetti e delle latrine).
- Manutenzione ordinaria delle aree verdi o del giardino condominiale, se previsti, e dei giochi o arredi comuni.
- Spese per raccolta rifiuti, smaltimento e pulizia dei locali spazzatura.
- Quota del servizio di portierato: l’inquilino sostiene tipicamente il 90% di questa spesa, lasciando il restante 10% al proprietario.
Queste spese sono dovute indipendentemente dalla durata del contratto e valgono anche per locazioni brevi, salvo diversa pattuizione esplicita e scritta. È buona norma, all’inizio del rapporto, farsi esplicitamente elencare tutte le voci per evitare sorprese nei cosiddetti conguagli di fine anno, che riepilogano le spese effettive sostenute e i relativi acconti versati dall’inquilino nel corso dell’esercizio precedente.
Le spese di competenza esclusiva del proprietario
Il proprietario (o locatore) è responsabile di tutte le spese che abbiano carattere straordinario o innovativo. Queste includono:
- Grandi interventi di ristrutturazione delle parti comuni, come rifacimento di facciate, tetti, grondaie o solai.
- Sostituzione o ammodernamento totale di impianti comuni, ad esempio ascensore, caldaia centralizzata, sistemi di riscaldamento o condizionamento.
- Lavori per l’adeguamento sismico, miglioramento dell’efficienza energetica o installazione di sistemi di sicurezza.
- Rinnovo completo di pavimentazioni, corrimano o ringhiere delle aree comuni.
- Spese derivanti da sentenze giuridiche o da delibere assembleari che prevedano investimenti straordinari anche a seguito di danni o lavori non preventivati.
- Pagamento della polizza assicurativa condominiale, obbligatoria in molti casi per la tutela strutturale dell’edificio.
- Il restante 10% della spesa per il servizio di portierato.
È compito del proprietario occuparsi di questi costi, senza facoltà di addebitarli all’inquilino, nemmeno in presenza di clausole contrattuali difformi che violino le previsioni di legge.
Il ruolo del contratto di locazione nella suddivisione delle spese
La ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario trova fondamento nei principi di legge, ma può essere regolata in maniera differente dalle parti mediante apposite clausole contrattuali, purché non si deroghi alle norme di tutela minima del conduttore. Il contratto di locazione può quindi:
- Indicare eventuali ripartizioni differenti per specifiche categorie di spesa.
- Stabilire modalità e tempi di pagamento delle spese condominiali, prevedendo acconti mensili o saldi tramite conguaglio annuale.
- Prevedere, qualora espressamente accettato, l’addebito di servizi accessori tipicamente a carico del proprietario, anche se nei limiti di quanto consentito dalla legge.
È importante sapere che l’amministratore di condominio si rivolge sempre e solo al proprietario per il pagamento delle spese e che eventuali inadempienze dell’inquilino possono ripercuotersi sul proprietario stesso, il quale rimane il soggetto formalmente obbligato verso il condominio.
Il conguaglio delle spese
Alla fine di ogni esercizio, l’inquilino riceve dal proprietario una rendicontazione dei costi effettivi sostenuti e degli acconti già corrisposti: il conguaglio serve proprio ad allineare quanto è stato versato con il totale dovuto, garantendo equità e trasparenza nella gestione economica.
Cosa succede in caso di contratto atipico o esigenze specifiche?
Le regole sopra descritte valgono in generale per gli affitti ad uso abitativo classico e in regime di ordinaria amministrazione. Tuttavia, non sono rare le situazioni particolari in cui, per esigenze personali o condizioni specifiche, le parti concordino nel contratto ripartizioni diverse: ad esempio, può capitare che in caso di affitti brevi o di contratti transitori alcune spese straordinarie siano anticipate dall’inquilino e poi recuperate tramite sconti sul canone o rimborsi specifici. Tali accordi, purché chiaramente scritti e sottoscritti, sono validi, nei limiti con cui non ledano i diritti irrinunciabili delle parti sanciti dalla disciplina di settore.
Per evitare controversie, è importante:
- Richiedere sempre la copia dettagliata delle delibere condominiali che hanno generato le spese.
- Farsi spiegare dall’amministratore di condominio la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie nel preventivo annuale.
- Consultare la normativa vigente e, in caso di dubbi, rivolgersi a un esperto o a un’associazione di categoria.
La conoscenza precisa dei propri diritti e doveri, insieme a una comunicazione trasparente tra le parti coinvolte, rappresenta la migliore garanzia di una convivenza serena ed efficace all’interno del condominio.
