Quando l’amministratore di condominio richiede un aumento del compenso, è fondamentale comprendere a chi spetta per legge il pagamento e in quali circostanze questo possa recare dubbi o conflitti tra proprietari e inquilini. Il tema coinvolge aspetti giuridici, prassi consolidate e casi particolari, delineando un quadro che deve essere chiaro sia per chi acquista una proprietà in condominio sia per chi la prende in affitto.
Compenso dell’amministratore: fondamento normativo e deliberazione
Il compenso dovuto all’amministratore non è deciso unilateralmente dal professionista, ma viene stabilito al momento della nomina e deve essere approvato dall’assemblea condominiale. Ciò avviene in conformità con l’articolo 1129 del Codice Civile, che prevede anche l’obbligo di dettagliare sia il compenso annuale per le attività ordinarie sia eventuali previsti compensi extra per incarichi straordinari. In pratica, ogni variazione economica, compresa una richiesta di aumento, deve essere presentata, discussa e approvata dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea e non può essere imposta dall’amministratore senza tale passaggio formale.
I proprietari delle singole unità immobiliari, dunque, sono i soggetti obbligati al pagamento di questa spesa, suddivisa secondo le tabelle millesimali di proprietà, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Se all’assemblea si decide di confermare o aumentare il compenso, la variazione diventa vincolante per tutti i comproprietari, anche per coloro che non hanno votato a favore della delibera.
Proprietari, inquilini e possibili accordi alternativi
In linea generale, l’obbligo di pagare l’amministratore ricade solo sui proprietari delle unità immobiliari che compongono il condominio. Questo principio si applica anche nel caso in cui uno o più appartamenti siano locati: il proprietario (locatore) resta il referente per il condominio e, conseguentemente, destinatario delle spese relative all’amministratore, salvo diversa pattuizione.
Non mancano tuttavia eccezioni: proprietario e inquilino possono esplicitamente accordarsi diversamente nel contratto di locazione. Se nel contratto è previsto che certe spese condominiali “ordinarie” vengano ripartite anche sull’inquilino, sarà fondamentale dettagliare con chiarezza le voci attribuite, per evitare successive contestazioni. In ogni caso, la quota destinata a coprire il compenso dell’amministratore non rientra, per legge, tra quelle “ordinariamente imputabili” all’inquilino (art. 9 l. 392/1978), se non per effetto di una espressa clausola contrattuale.
Riassumendo:
- Per la legge italiana, il compenso dell’amministratore è sempre dovuto dai proprietari delle unità immobiliari del condominio.
- Gli inquilini non sono tenuti a questa spesa, tranne ci sia un accordo scritto diverso nel contratto di affitto.
- L’assemblea condominiale è l’unico organo autorizzato a deliberare modifiche al compenso dell’amministratore.
Compenso per attività ordinarie e straordinarie
Quando si parla di aumenti di compenso, occorre distinguere tra:
- Compenso ordinario: relativo alla gestione amministrativa routinaria, viene deliberato e accettato in assemblea al momento della nomina o del rinnovo del mandato dell’amministratore.
- Compenso straordinario: è dovuto se l’amministratore è chiamato a svolgere attività fuori dall’ordinario, come la gestione di lavori straordinari o controversie particolari. Ma anche in questo caso, il corrispettivo deve essere chiaramente specificato e approvato dall’assemblea prima dell’inizio delle prestazioni extra.
L’amministratore, nel proporre un eventuale aumento – sia per le attività ordinarie che straordinarie – deve presentare agli altri condomini un preventivo analitico, illustrando le ragioni dell’incremento e ottenendo il voto favorevole dall’assemblea. Senza questo passaggio, nessun aumento è dovuto.
Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, la ripartizione del compenso (sia ordinario che straordinario) tra i diversi proprietari avviene proporzionalmente ai millesimi di proprietà, tranne per specifiche attività in cui si dovessero scegliere criteri diversi e sempre su approvazione assembleare.
Situazioni particolari: aste, vendite e riparto in caso di cambio proprietà
Può capitare che un appartamento venga venduto o aggiudicato all’asta dopo un pignoramento. In questi casi, le spese condominiali ordinarie e il compenso dell’amministratore precedenti la compravendita spettano al vecchio proprietario, mentre quelle successive sono a carico del nuovo titolare dell’immobile. Al momento del passaggio di proprietà, è buona prassi che il venditore saldi la propria quota spettante sino alla data del rogito, lasciando al subentrante la regolarizzazione delle nuove competenze.
Nel caso di immobili assegnati all’asta, l’aggiudicatario diventa il nuovo soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali, incluso il compenso all’amministratore, a partire dalla data di assegnazione effettiva. Eventuali morosità pregresse potranno essere oggetto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario.
Compensi e trasparenza: come evitare controversie
La trasparenza nella gestione dei pagamenti dell’amministratore è fondamentale per la serenità della vita condominiale. Tutte le voci di spesa e gli eventuali aumenti devono essere documentati e allegati ai verbali d’assemblea. Nel caso di dubbi, ogni condòmino può richiedere di consultare i documenti giustificativi e il bilancio annuale.
Per prevenire contestazioni tra proprietari e inquilini, è consigliato prevedere, in sede di stipula del contratto di locazione, una chiara elencazione delle spese ordinarie e straordinarie a carico dell’una o dell’altra parte, anche attingendo a esempi contenuti nei principali modelli contrattuali.
In conclusione, la figura dell’amministratore di condominio rappresenta un elemento chiave per la gestione ordinata e trasparente degli immobili in comproprietà. Il suo compenso, a meno di differenti accordi contrattuali, è sempre a carico dei proprietari e va determinato e modificato solo tramite regolare assemblea. Eventuali maggiorazioni richieste dall’amministratore sono dovute soltanto se deliberate e adeguatamente motivate. Chiarezza e precisione nella ripartizione delle spese sono essenziali per il buon funzionamento e la serenità della vita condominiale.
