Negli ultimi anni, affittare una casa o una stanza per brevi periodi è diventata una modalità sempre più diffusa, grazie anche alla crescita di piattaforme digitali che mettono in contatto proprietari e viaggiatori da tutto il mondo. Tuttavia, questo fenomeno ha portato il legislatore a introdurre regole e obblighi specifici, sia per tutelare i consumatori che per garantire la sicurezza e la corretta gestione fiscale delle locazioni. Anche se non sei un esperto del settore, conoscere i punti chiave delle normative può fare la differenza tra un’attività redditizia e spiacevoli problemi burocratici o legali.
Che cosa si intende per “affitto breve” e chi può affittare
Con il termine affitto breve si indica una locazione temporanea di un immobile a uso abitativo, solitamente inferiore ai 30 giorni consecutivi. Questo tipo di contratto può essere stipulato da persone fisiche che desiderano mettere a disposizione una proprietà per periodi limitati, senza dover avviare formalmente una vera e propria attività di tipo alberghiero. Uno degli aspetti più vantaggiosi è la flessibilità: non esistono vincoli di durata pluriennale, come nei classici affitti 4+4, e si possono affittare anche singole stanze della propria casa senza limiti annuali di rinnovo automatico.
È importante sapere che, a prescindere dal mezzo utilizzato (portali online, agenzia immobiliare, privato), il contratto di locazione breve deve rispettare precise condizioni. Chiunque decida di proporre la propria casa in affitto breve deve attenersi alle normative vigenti, rispettando sia i regolamenti statali che quelli comunali, sempre più specifici soprattutto nelle grandi città turistiche.Locazione
Norme fondamentali: Codice Identificativo Nazionale, sicurezza e limiti
La più grande novità del 2025 riguarda l’introduzione obbligatoria del Codice Identificativo Nazionale (CIN) su tutto il territorio italiano. Ogni immobile destinato a locazione breve, sia esso una casa intera, un appartamento, una stanza o una struttura come un bed & breakfast, deve essere registrato e ottenere il proprio CIN dal 1° gennaio 2025. Questo codice deve essere sempre esposto in ogni annuncio, online o offline, e servirà ai Comuni e alle autorità per monitorare l’attività e controllare il rispetto delle regole, inclusi i pagamenti delle tasse di soggiorno e le segnalazioni agli organi di sicurezza locale.
Contestualmente, il legislatore ha aumentato il potere dei Comuni nel disciplinare e limitare le zone in cui è possibile praticare affitti brevi. Nelle città d’arte o a forte densità turistica, come Firenze, Milano, Venezia, Napoli, Roma e Bologna, sono stati introdotti contingentamenti, restrizioni in alcune aree, obblighi aggiuntivi e, in alcuni casi, limiti al numero massimo di immobili che una singola persona può offrire con questa formula.
La sicurezza degli alloggi rappresenta un altro punto centrale: dal novembre 2024 è obbligatoria l’installazione di rivelatori di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili a norma di legge in tutte le strutture, anche se si affitta una sola stanza della propria abitazione. Queste misure sono pensate per proteggere sia gli ospiti che i proprietari da rischi potenziali, e il mancato rispetto può portare a sanzioni anche molto elevate.
Adempimenti fiscali e tassazione: come non sbagliare
Tutti i canoni percepiti attraverso gli affitti brevi sono soggetti alla tassazione e devono essere dichiarati regolarmente. Il regime fiscale più utilizzato è la cosiddetta cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali. Fino a qualche anno fa l’aliquota della cedolare secca era fissata al 21% per tutti gli immobili, ma dal 2025 è cambiato lo scenario: l’aliquota al 21% si applica solo al primo immobile destinato agli affitti brevi, mentre per i successivi (fino a quattro in totale) la tassazione sale al 26%. Dal quinto immobile in poi, si è obbligati a registrare un’attività imprenditoriale vera e propria e aprire la partita IVA con presentazione di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Altri adempimenti fiscali da non dimenticare:
- Comunicare i dati del contratto alle autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti (attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato)
- Riscuotere e versare al Comune la tassa di soggiorno, dove prevista, comunicando in modo trasparente il numero di ospiti e di pernottamenti
- Conservare copia dei contratti e delle ricevute di pagamento, sia per garantire la tracciabilità che in caso di controlli fiscali;
- Dichiarare tutti i redditi percepiti nella dichiarazione dei redditi annuale, scegliendo il regime fiscale più conveniente;
- Mantenere il rispetto dei requisiti di sicurezza previsti dalla legge
Consigli pratici e sanzioni: perché essere informati conviene
Avviare una locazione breve non richiede competenze tecniche specifiche, ma è indispensabile seguire una serie di passi definiti:
- Registrare l’immobile presso le autorità competenti e ottenere il CIN in tempo utile;
- Inserire sempre il CIN in ogni annuncio pubblicitario per evitare multe;
- Dotarsi dei dispositivi di sicurezza previsti dalla normativa vigente;
- Curare le comunicazioni agli organi di pubblica sicurezza;
- Riscuotere e versare la tassa di soggiorno ove dovuta;
- Gestire la contabilità e la fiscalità in modo trasparente e puntuale
Le sanzioni previste per chi non si mette in regola sono decisamente pesanti e possono andare da multe amministrative di diverse migliaia di euro, fino alla sospensione o chiusura dell’attività, nel caso di mancata richiesta del CIN o di omissioni nelle comunicazioni ufficiali agli enti di sicurezza o al fisco. Ogni Comune ha la facoltà di controllare direttamente l’operato degli host con verifiche incrociate basate su annunci online e dati fiscali ricevuti dalle piattaforme digitali. Inoltre, la recente sentenza del Consiglio di Stato del 7 aprile 2025 ha rafforzato il potere delle amministrazioni di introdurre limitazioni ad hoc nelle aree più sensibili alla pressione turistica.
Va tenuto presente che tutti questi obblighi ricadono anche su chi occasionalmente affitta una stanza della propria abitazione principale, non soltanto sui proprietari che gestiscono intere case a fini turistici o con finalità imprenditoriali.
Un quadro in continua evoluzione
Il settore delle locazioni brevi sta vivendo una rapida evoluzione, sia a livello normativo che fiscale, in risposta alle esigenze del mercato e alle nuove tendenze di viaggio. Ogni anno possono essere introdotte nuove regole o adeguamenti delle aliquote tributarie. Informarsi costantemente sulle disposizioni nazionali e, soprattutto, sulle regole comunali o regionali rappresenta il modo migliore per evitare brutte sorprese e gestire la propria attività con serenità e trasparenza.Cedolare secca
In conclusione, anche se non sei un professionista del settore immobiliare, conoscere i requisiti fondamentali per avviare e gestire legalmente affitti brevi in Italia nel 2025 è prioritario. Rispettare le regole, oltre a tutelare sé stessi, significa contribuire allo sviluppo di un’offerta turistica responsabile e sostenibile.
