Gestire una casa vacanze in Italia significa affrontare una serie dettagliata di obblighi fiscali e normativi, che nel 2025 hanno subito cambiamenti rilevanti con l’obiettivo di aumentare la trasparenza e il monitoraggio del settore. Le nuove regole coinvolgono sia i proprietari già attivi sia coloro che intendono diventare host. Comprendere questi aspetti è fondamentale per operare legalmente, evitare sanzioni e approfittare delle opportunità offerte dal mercato degli affitti brevi.
Le nuove disposizioni dal 2025: Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Dal 1° gennaio 2025, ogni casa vacanze in Italia deve avere il proprio Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo. Questo sistema nasce per monitorare gli affitti a breve termine, combattere l’evasione fiscale e armonizzare la normativa nazionale con quella delle amministrazioni locali. A ciascun immobile adibito a locazione turistica viene assegnato un CIN univoco che deve essere:
- Registrato presso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR);
- Inserito obbligatoriamente in tutti gli annunci pubblicitari, sia sulle piattaforme online che su supporti cartacei;
- Riportato nella Certificazione Unica e in ogni altra comunicazione fiscale inerente i redditi da locazione.
L’iscrizione al CIN richiede:
- Prova di proprietà dell’immobile o, per sublocazioni autorizzate, il relativo contratto;
- Certificazioni aggiornate sulla sicurezza antincendio, sugli impianti elettrici e sulle condizioni strutturali;
- Rispetto delle norme urbanistiche vigenti.
Mancare la registrazione del CIN o non esporlo in modo corretto può comportare sanzioni amministrative tra 500 e 5.000 euro, oltre alla cancellazione della struttura dalle principali piattaforme di prenotazione come Airbnb e Booking.com.
Obblighi per proprietari e gestori: limiti e adempimenti
I limiti operativi introdotti riflettono la volontà di regolare il mercato, specialmente nelle città d’arte e nei centri storici. Dal 2025:
- Nei capoluoghi come Roma, Firenze e Venezia, il limite massimo per l’affitto di una casa vacanze è di 120 giorni l’anno. Questa misura mira a garantire un equilibrio tra attività ricettiva e tutela dei residenti.
- Nelle aree rurali non vi è invece alcun vincolo, con la finalità di valorizzare il turismo nelle zone meno affollate e incentivare la presenza di visitatori durante tutto l’anno.
In aggiunta, tra i principali adempimenti si segnalano:
- L’accreditamento presso il Portale Alloggiati della Questura per comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.
- L’obbligo d’invio dei dati sui flussi turistici agli enti regionali ove richiesto dalle normative locali.
- La riscossione e il versamento della tassa di soggiorno al Comune, con importi che possono variare sensibilmente da località a località e prevedere esoneri per alcune tipologie di viaggiatori.
La mancata osservanza di questi adempimenti può comportare diverse sanzioni amministrative, che vanno dal pagamento di multe pecuniarie alla sospensione dell’attività, senza contare gli oneri aggiuntivi per eventuali irregolarità tributarie.
Regimi fiscali e dichiarazione dei redditi per chi ospita
La tassazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi può avvenire con modalità differenti in base alla natura dell’attività. I proprietari o gestori possono optare per un regime non imprenditoriale (locazioni occasionali) o imprenditoriale (locazioni svolte con continuità e organizzazione).
Gestione non imprenditoriale
In questo caso, l’obbligo primario riguarda la dichiarazione dei redditi provenienti dagli affitti, inserendoli nel quadro relativo ai redditi fondiari nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. Il proprietario può scegliere tra:
- Regime ordinario IRPEF, che prevede la tassazione secondo gli scaglioni di reddito;
- Cedolare secca, ossia un’imposta sostitutiva con aliquota agevolata (attualmente il 21%, salvo modifiche future), applicabile ai contratti della durata sino a 30 giorni per ciascun locatario.
Anche chi opera senza partita IVA, ma effettua più di quattro locazioni brevi all’anno, può essere soggetto ad accertamenti fiscali e all’obbligo di adeguarsi al regime d’impresa se l’attività risulta continuativa e organizzata.
Gestione imprenditoriale
Se la casa vacanze viene gestita come una vera attività d’impresa, occorre:
- Aprire una partita IVA specifica per il settore turistico;
- Iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio;
- Iscriversi alla Gestione Commercianti INPS;
- Tenere una contabilità ordinaria o semplificata secondo i volumi d’affari e rispettare tutte le disposizioni fiscali e previdenziali proprie delle aziende.
Ogni reddito generato dovrà essere monitorato con attenzione, riportando il CIN nella Certificazione Unica e in tutte le dichiarazioni fiscali. Gli immobili non censiti correttamente rischiano inoltre di essere assoggettati ad aliquote IMU più elevate e ad una maggiore esposizione fiscale.
Tassa di soggiorno, comunicazioni obbligatorie e altre imposte
Un’ulteriore voce di rilievo nel quadro fiscale italiano è la tassa di soggiorno, imposta dalla maggior parte dei Comuni a carico degli ospiti delle strutture ricettive. I gestori hanno l’obbligo di:
- Riscuotere la tassa dall’ospite, specificando chiaramente l’importo e il motivo al momento dell’accoglienza;
- Versare periodicamente quanto raccolto secondo le scadenze e le modalità fissate dal Comune;
- Conservare la documentazione delle transazioni a disposizione in caso di controlli.
È importante sottolineare che l’omissione, anche involontaria, del versamento può comportare sanzioni amministrative significative, fino alla sospensione dell’autorizzazione a operare nel settore turistico.
Oltre a questo, i gestori di case vacanze hanno precisi obblighi di comunicazione degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza, tramite il Portale AlloggiatiWeb entro 24 ore dal check-in. La trasmissione dei dati deve essere rapida ed esaustiva, così come quella relativa ai movimenti turistici alle Regioni, su loro richiesta.
Infine, alcune amministrazioni locali possono imporre imposte aggiuntive o maggiorare le aliquote IMU per le seconde case o per gli immobili destinati all’affitto breve, soprattutto per disincentivare la sottrazione di alloggi dal mercato residenziale in favore del turismo.
Consigli e sanzioni: come evitare errori nell’operatività
L’operatore o il futuro host deve restare costantemente aggiornato sulle novità legislative, che possono variare da Regione a Regione e subire modifiche anche durante l’anno. Investire nella consulenza fiscale di un professionista resta una delle scelte più sagge per la corretta compilazione delle dichiarazioni, per pianificare il carico fiscale e per non incorrere in sanzioni dovute a errori o dimenticanze.
Le principali sanzioni contemplate dalla normativa riguardano:
- Assenza del CIN o errata esposizione nei canali pubblicitari: multe tra 500 e 5.000 euro;
- Superamento dei limiti massimi di giorni di locazione: sanzioni fino a 3.000 euro per ogni violazione contestata;
- Mancato versamento della tassa di soggiorno: sanzioni amministrative, recupero delle somme e, nei casi più gravi, sospensione dell’attività;
- Pubblicità ingannevole o dichiarazioni incomplete: cancellazione dalle piattaforme e ulteriori penalità.
In sintesi, il rispetto delle norme fiscali e amministrative per le case vacanze non è soltanto un obbligo legale, ma un vero investimento nella regolarità e nella sostenibilità dell’attività turistica. Solo conoscendo e applicando con attenzione queste regole è possibile evitare complicazioni, costruendo un’offerta di ospitalità professionale, sicura e conforme alle aspettative del moderno mercato turistico italiano.
